¿Cómo se ve la situación inmobiliaria desde el 2019 a la fecha y cómo ha sido el impacto o cambio?

Como resultado de la pandemia, los activos inmobiliarios, como oficinas, industrias, bodegas, hoteles, viviendas que funcionaban de manera independiente, con un giro, normativa y uso exclusivo, pasaron a una zona gris en la cual algunos activos pueden cambiar su giro o tener varios usos (mix used). Se desocuparon oficinas por un determinado tiempo y la vuelta aún no ha sido más del 70%. La forma de utilizarlas ha cambiado, lo que dejará muchos m2 disponibles y habrá que inventar algún uso para lograr las rentabilidades esperadas. En Santiago, en el segmento de la vivienda, la escasez de vivienda en Santiago en el segmento medio - bajo ha provocado el alza de los arriendos, junto con la proliferación de tomas ilegales y loteos en zonas rurales. Por otra parte, 300 mil familias emigraron de las grandes ciudades al campo o a parcelas rurales.

En cuanto a las bodegas, han tenido mucha demanda debido a temas de logística, ya que fueron utilizadas para guardar los productos en espera de que los barcos pudieran zarpar.

Mientras muchos de los hoteles que en un principio quedaron vacíos, pasaron a hoteles de tránsito, residencia sanitaria como uso alternativo y en la reapertura volvieron a abrir, algunos aún tienen un 20% de ocupación, que no alcanza para cubrir todos los gastos directos, pero Santiago en promedio este año lleva un 50% de ocupación, pero con la tarifa más baja y un stock menor de habitaciones en app un 20%.

Por último, algunos de los centros de eventos o centros feriales han cerrado o se han reconvertido con un nuevo uso inmobiliario o cambios de operadores. Los espacios de reuniones en los hoteles están con ocupaciones bajas todavía, salvo pocas excepciones.

En términos generales, el real estate está teniendo una caída de los precios por efecto pandemia, mayores tasas de descuento, tasas de interés al alza, esto por mayor riesgo interno e inflación. Las propiedades valen menos, hay un costo financiero más alto, lo mismo sucede con mayor grado en la segunda vivienda y activos sin renta

A mí parecer, dentro de los próximos 24 meses se consolidará la propiedad de los centros de eventos y hoteles, lo que significa que los dueños venderán, quedando las propiedades en menos manos y donde lo más probable es que desaparezcan algunas marcas propias. Hoy en el mercado hay más vendedores que compradores y por eso los precios tienden a ir a la baja, entonces el vendedor tendrá que ajustar su precio si quiere vender, aunque eso llevará algún tiempo para lograr ajustar expectativas, dado que el comprador tiene muchas oportunidades a nivel regional y mundial.

¿Qué aconsejaría en estos momentos tanto para compra o venta de hoteles?

Si el cliente quiere vender, lo que hacemos es analizar las ganancias que da el hotel, realizamos una proyección, vemos la rentabilidad en el escenario actual y comparamos ésta con invertir el dinero de la venta en un fondo mutuo o portafolio diversificado que rentaría más y sin mucho riesgo. El inconveniente sería el attachment emocional a la propiedad, especialmente del grupo etario al que pertenecen los dueños de hoteles. Por otra parte, con el comprador se analizan los activos disponibles, la tasa de descuento, se proyecta una tarifa según el mercado, cómo hacemos competitivo el edificio y proponemos un precio por escrito de manera formal. La mala noticia es que aún existe un gap entre el precio óptimo para vender y para comprar.

En estos momentos qué conviene más para un propietario ¿vender su hotel o llegar a un acuerdo de negocio con un operador que le pague una renta fija?

Para un hotel independiente donde el dueño del activo lo maneja, al entregar el inmueble a un operador entra en contratos de largo plazo, lleno de condiciones y además tienen que pagar un porcentaje no menor. La entrega es prácticamente permanente, por lo que no es fácil ese tipo de traspaso, salvo que el operador esté dispuesto a invertir en la propiedad y hacerse cargo del capex (reinversión). Por lo tanto, el dueño mejor vende el activo y se retira de la operación que entregárselo a un tercero.

Ahora bien, también existen inversionistas qué si quieren un especialista que se haga cargo y ponga una buena marca, posiblemente tendrá una menor rentabilidad, pero menos riesgo.

Con el conocimiento que significa más de 20 años en el mercado, ¿en cuánto tiempo piensa que podría volver a sus niveles normales prepandemia el mercado hotelero?

En Chile hay diferentes tipos de mercados, con diferentes realidades y demandas, por ende, podemos separar el mercado urbano, vale decir Santiago y resto de las ciudades, de los destinos turísticos como San Pedro de Atacama, Torres del Paine, Isla de Pascua dentro de otros destinos

Tanto en el norte grande como en el norte chico, el efecto de la minería es muy relevante y, debido a esa singularidad, el mercado se mueve solo, ya que incluso en pandemia la minería siguió funcionando y los hoteles también.  Estos destinos están prácticamente recuperados en el nivel de ventas.

Los destinos turísticos dependen fuertemente de la apertura de fronteras, debido a que su objetivo son los pasajeros extranjeros, quienes pueden pagar las tarifas de estos hoteles con altos estándares y experiencia. Es un tráfico internacional que depende del aéreo, de la tarifa de los aviones y de su propio plan de marketing. Hoy el cierre de los parques nacionales, puede generar un daño importante a las economías locales y los resultados de la oferta que opera en los parques o alrededores y por su supuesto a la imagen país. Igualmente, este segmento es muy chico, no hay más de 3.000 habitaciones que tienen oferta de calidad, por lo tanto, su recuperación puede ser muy rápida si no hay eventos adicionales.

Después está Santiago, que es el mercado más competitivo de Sudamérica. Junto a Quito y Lima tiene el Rev Par (tarifa x ocupación) más bajo actualmente. Santiago es un mercado rezagado, que pienso estará complicado por 3 o 4 años más, porque hay un exceso de oferta y gran parte de los turistas que alojan en Santiago lo hacen por motivos de negocios. Además, la demanda se trasladó hacia la zona oriente, las tarifas siguen siendo bajas, por lo que los más perjudicados serán aquellos que tienen deudas o compromisos con los bancos, ahí veremos algunos problemas y también conversiones.

¿Dónde crees que hay oportunidades de crecimiento? 

En el mundo de los hoteles de destino turístico de naturaleza con parques nacionales falta mucha oferta, por lo menos entre 1.000 o 2.000 habitaciones de buen nivel en los próximos 5-10 años. Aquí hay una oportunidad de inversión muy importante ya que antes de la pandemia venía con buena tendencia el turismo aventura, turismo sustentable y turismo de lujo, que ahora se reactivará generando la oportunidad de construir más hoteles en aquellas zonas, cosas que no se verán en el corto plazo en las capitales.

Otro factor para tomar en cuenta en plazas como Viña del Mar, La Serena e Iquique y también Santiago, es que existe mucha competencia desleal e informal por la oferta de departamentos a través de Airbnb, por lo tanto, no ve oportunidades en estos destinos, salvo nichos muy específicos.

Los valles vitivinícolas y los centros de ski aun no logran tener un flujo y rentabilidad más constante como se esperaría, obviamente hay temas climáticos en el segmento nieve, pero creo aun no logra hay espacio de crecimiento.

¿Y cuál es el factor que complica al mercado inmobiliario en el segmento que Fitzroy trabaja?

 Punta Piqueros con orden de demolición, está paralizado el proyecto Saieh en Las Salinas, que se encuentra a la venta, un Hilton en Parque Arauco, un Westin en el Club de Golf y otros proyectos anunciados en el centro que ya no se realizarán por factores internos. Hoy hay una crisis país, la eminente recesión el 2023, las restricciones de los bancos, la inflación y las estimaciones de demanda hacen que muchos proyectos ya no son rentables y hay que pararlos. Pero hay otros proyectos que están entrampados en burocracia y permisología. Incluso, no existe una normativa para desarrollo turístico en zonas rurales lo que lo hace más complejo.

La nueva oferta en Santiago y regiones se ajustó a la baja, debido a que el mercado está esperando ver qué pasará con las reformas de este gobierno y la nueva constitución, además del alto costo para construir un nuevo edificio. Por ello, tiene mayor sentido en estos tiempos la reconversión, o sea, tomar un activo construido y transformarlo. Para los próximos años, en hoteles de negocio se tiene contemplado abrir un Diego de Almagro en el aeropuerto, un Hampton Inn en Manquehue y un NH en La Dehesa, pero no hay mucho más en anuncios de nueva oferta.

A nivel latinoamericano ¿cómo se ve el panorama de los próximos proyectos hoteleros?

A nivel internacional, hoy México tiene hoteles en desarrollo que significarán alrededor de 40.000 habitaciones más, Brasil con 10.000 y Chile aparece con 2.000 mil según STR. El mercado inmobiliario en Latinoamérica depende y tiene vasos comunicantes con el mercado de capitales. Chile, Perú y México son mercados potentes y cuentan con más facilidades para conseguir financiamiento, pueden ser apoyados por un grupo económico o fondo de inversión grande. En cambio, en los mercados argentino, paraguayo, uruguayo y brasileño no existe financiamiento de largo plazo, no hay una compañía de seguro que financie a 20 años plazo, sólo lo hacen a través de aportantes que se convierten en una especie de socio inversionista, quedándose con habitaciones del hotel y donde el operador les paga una renta, conocido como concepto Condo, con una legislación de apart hotel, un mecanismo súper creativo. Aquí el hotel tiene un solo Rol y por lo tanto no pueden vender una habitación, sino sólo buscar rentabilidad con la operación del negocio hotelero, salvo los Apart Hotel

Los fondos de inversión agrupan aportantes dirigidos por una Administradora, quien va y compra activos, y tiene tantos inversionistas como quieran. Durante la pandemia en Estados Unidos, este sistema se consolidó bastante, ya que allí los hoteles son de fondos principalmente, negocios financieros que se entra y se sale. Allá es más fácil comprar y vender por paquete y portafolio, también hubo muchos procesos de ventas a precios muy bajos. Estos mismos fondos después pueden mirar hacia Latinoamérica y buscar portfolios en México, Colombia y Brasil donde encuentran la mayor cantidad de oferta y después en el resto de Latinoamérica, salvo en Argentina que por lo general no hay transacciones. No hay attachment emocional como si hay en Chile en la mayoría de los casos.

Por el lado de la demanda, los ganadores de la próxima década serán México, Colombia, Costa Rica y algunos países del caribe. Destinos donde puedes hacer Bueisure (business y playa). Destinos más cerca de USA y algunos emisores de EU. Chile, Perú y Argentina tienen un futuro más desafiante.

¿Cree que Chile continúa siendo atractivo para las inversiones?

Los inversionistas no ven lo que nosotros vemos, tienen información con rezago, ellos ven los reportes, del FMI, el Banco Mundial, hablan con el embajador y les interesa tener las reglas claras.

Nosotros estamos viendo algunas compras de extranjeros en algunos segmentos y las preguntas se relacionan con el negocio, la logística, producción, agua y empleo, pero aún no se han fijado en la última línea que es el tema tributario, cuánto cuesta sacar el capital o cuál será la rentabilidad final. A pesar de eso, seguimos estando muy bien posicionados y resultamos atractivos todavía en relación con la región, pero el mercado esta en estado de observación

Otra área de negocios que manejamos es la venta de campos en la Patagonia, grandes propiedades, segunda viviendas en los lagos, rutas del vino, playa y los requerimientos que nos llegan son de países europeos porque buscan el agua, el hielo, lugares prístinos, los bonos de carbono, el desarrollo turístico, la conservación, hay una arista muy grande donde Chile tiene oportunidades y la persona que quiere invertir no está pendiente del tema tributario o  la nueva Constitución, pero hay que reconocer que últimamente están haciendo más preguntas.

La percepción de riesgo internacional está en manos de los clasificadores de riesgos, aunque Chile en ciertos rankings cayó un poco, seguimos estando por encima de otros países latinoamericanos y segundos después de Uruguay.  El riesgo que se le asigna a Chile, reflejado en las tasas de descuento, han aumentado y por lo tanto los activos valen menos. En los segmentos como el turismo, que se ven aún más afectados por la naturaleza del negocio, si aumentan los impuestos, el retorno es menor lo que desincentiva la inversión y bajan las valorizaciones de los activos y empresas. Además, la mejor forma de ver cuanto valen los activos es ver que el 80% de las empresas del IPSA están bajo su valor libro, es decir están con tasas de descuentos más altas y proyecciones de resultados menores. Es fácil proyectar esto a nuestros segmentos inmobiliarios.

Ahora, Chile tiene una ventaja competitiva mundial que lo hace muy atractivo en minería, ahora con el Litio, Hidrógeno Verde y energías renovables, lo que genera interés internacional en la inversión y eso sin duda favorece un impulso a la demanda por oferta turística. Y también la búsqueda de visitar lugares remotos, prístinos en los parques nacionales.

¿Cuáles son los mercados mundiales más atractivos para invertir en el área turística en los próximos años?

Portugal es un gran lugar para instalarse con residencia tributaria, Panamá también es barato para vivir y hacer negocios; Uruguay, si bien es un mercado pequeño, es interesante para brasileños, argentinos y ahora ultimo chilenos; Nueva Zelandia es atractivo para el mundo anglo, Dubái se va a consolidar como el mid point entre Europa del Este y Norte de África para vivir y hacer negocios, Arabia Saudita se está abriendo al mundo, también en Europa, Irlanda del Sur ofrece ventajas tributarias. Digo esto porque son países, que tiene mucho que ofrecer desde el ángulo turístico, pero además buenos lugares para vivir y trabajar.

Pero también hay ciudades que son siempre atractivas y tienen turistas de todo el mundo, como Londres, París, Boston, Madrid y Milán

¿Qué lugares sugieres para invertir en Chile?

Mi apuesta sería por algunos sectores de Aysén, Colchagua y Casablanca, son destinos que aún no dan el salto, pero con esfuerzo público-privado debieran sobresalir en los próximos 10 años. Desarrollo de Termas y SPA, el wellness viene con todo, será un elemento esencial en la oferta turística de los destinos.